Phản ánh thị trường khách sạn và nhà nghỉ của Mỹ trong 8 năm liền, thị trường khách sạn và nhà nghỉ ở Boston & Cambridge có tỷ lệ lấp đầy 82.2% trong năm 2017 được ghi nhận cao nhất trong lịch sử. Mức giá phòng trung bình hàng ngày tăng 1.4% lên 258 USD, một kỷ lục khác được ghi nhận. Hiệu suất phòng khách sạn (chỉ số RevPAR) tăng 3%, phù hợp với sự tăng trưởng toàn quốc được ghi nhận năm 2017. Mặc dù thị trường đã giảm lần đầu tiên sau 6 năm tăng trưởng vào năm 2016, nhưng động lực được chuyển sang năm 2017 với sự thừa hưởng lợi ích từ các buổi hội nghị dày đặc được tổ chức trong khắp thành phố, tiếp thêm động lực tăng cao cho cả nhu cầu khách sạn và giải trí, thêm vào đó là sự tăng trưởng chậm lại của nguồn cung.

Nền kinh tế Mỹ đã có một năm 2017 vững chắc khi tỷ lệ thất nghiệp giảm xuống mức thấp nhất trong 17 năm qua, tăng trưởng GDP được cải thiện và thị trường chứng khoán đạt mức cao kỷ lục. Ngoài đà tích cực trong nền kinh tế quốc gia, nhiều yếu tố địa phương đã đóng góp vào sự thành công của thị trường khách sạn và thúc đẩy nhu cầu đến mức cao kỷ lục trong năm 2017. Phòng Công ước và Du lịch Greater Boston đã báo cáo rằng Boston có tất cả 1,7 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2017, tăng 5,3% so với năm 2016. Tính đến tháng 9 năm 2017, lưu thông nội địa qua Sân bay Quốc tế Boston Logan tăng 4,7% trong khi lưu thông quốc tế tăng 10,7% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu là do kết quả mở các tuyến bay quốc tế mới, sân bay vượt mốc 38 triệu hành khách trong năm. Theo Cơ quan Trung tâm Hội nghị Massachusetts, Trung tâm Hội nghị và Triển lãm Boston và Trung tâm Hội nghị Hynes đã đạt được kết quả kỷ lục về số lượng phòng khách sạn trong năm 2017 với tổng số 665.965 phòng nghỉ qua đêm, tăng 10% so với năm trước. Cuối cùng, phần lớn thị trường cao ốc văn phòng vẫn tăng trưởng và ổn định tại Boston và Cambridge trong năm 2017 với tỷ lệ cầu vẫn nhiều hơn cung và tỷ lệ trống văn phòng chỉ 9.0%, theo báo cáo của Colliers International.

Trong khi các vấn đề kinh tế vĩ mô phải đối mặt với nền kinh tế của quốc gia, lịch hội nghị, mùa du lịch / ngày lễ có thể ảnh hưởng đến thị trường và giá phòng trung bình hàng ngày (chỉ số ADR). Tương tự như nhiều thị trường trong cả nước, môi trường kinh tế sau suy thoái 2008/2009 dẫn đến tăng trưởng nguồn cung rất thấp trong nhiều năm giúp cải thiện hiệu quả thị trường. 8 khách sạn, khoảng 1.400 phòng được mở tại Boston và Cambridge vào năm 2015 và 2016, tăng nguồn cung của thị trường lần lượt là 1,5% và 4,7%. Mặc dù nhu cầu tăng trưởng mạnh mẽ trong cả hai năm qua, nhưng nguồn cung đã thấp hơn cầu và giảm nhẹ mỗi năm. Tuy nhiên, động thái tích cực của năm 2017, tăng nhu cầu 3,0%, tăng tỷ lệ lấp đầy của thị trường từ 80,9% lên 82,2%, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2013.

Khi nguồn cung tăng, mối lo ngại này phần lớn là do sự gia tăng giá thuê trung bình mỗi ngày, điều này đã giảm xuống dưới mức lạm phát trong hai năm qua. Có nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá thuê trung bình mỗi ngày của thị trường trong bảy năm qua, ngoại trừ năm 2015, dường như có sự tương quan về biến động cung đối với tăng trưởng chỉ số ADR. Khi nguồn cung tăng, các tài sản hiện có thường bị buộc phải cạnh tranh với giá cạnh tranh hơn với các tài sản mới, đặc biệt là trong thời gian nhu cầu thấp hơn cung.  3 trong 4 năm, nguồn cung tăng hơn 1,0%, giá thuê trung bình mỗi ngày (chỉ số ADR) tăng dưới 2,0%. Ngược lại 3 năm, với nguồn cung không có nhiều biến động, giá thuê trung bình mỗi ngày tăng từ 4,5% lên 9,0%.

Có một số dự án khách sạn đại diện cho mức tăng trưởng cao hơn mức cung trung bình cho thị trường Boston và Cambridge trong 4 năm tới. Trong lịch sử, Boston đã không có sự gia tăng đáng kể nguồn cung của nó dưới hình thức “bùng nổ” mà là sự gia tăng nhỏ theo thời gian. Điều này chủ yếu là do thiếu quỹ đất có sẵn, chi phí phát triển và vận hành cao, và giá thuê trung bình hàng ngày (doanh thu hàng đầu) mà, trong hầu hết các trường hợp không thể bảo đảm cho chi phí xây dựng. Mặc dù các yếu tố này vẫn tồn tại, các dự báo doanh thu cao hơn đã giúp các nhà phát triển ghi nhận các dự án khả thi hơn.

Một lượng cung mới sẽ gia nhập thị trường vào năm 2018, phần lớn trong số đó bao gồm các khách sạn dịch vụ. Kết hợp với sự mở rộng của các khách sạn hiện có, việc bổ sung hơn 1.100 phòng mới cho thị trường địa phương sẽ tăng nguồn cung cấp phòng ở Boston và Cambridge trên 3,0% vào năm 2018.

Cơ quan Kế hoạch và Phát triển Boston kết hợp với Phòng Phát triển Cộng đồng Cambridge có kế hoạch phát triển hơn 7.500 phòng khách sạn đã được đề xuất, trong đó 1.700 đang được xây dựng và 4.100 được phê duyệt. Tăng trưởng nguồn cung trên trung bình sẽ tiếp tục trong năm 2019 với nguồn cung phòng sẵn có dự kiến ​​sẽ tăng trên 4,5%. Khách sạn dự kiến ​​sẽ mở cửa vào năm tới bao gồm Cambria Hotel ở South Boston, Moxy Theatre District, Four Seasons Back Bay, CitizenM North Station cùng với tiềm năng cho các dự án nhỏ khác với thời gian phát triển ngắn hơn để tiến lên phía trước.

Dự án Four Seasons One Dalton sẽ hoạt động vào Quý 1 năm 2019

Nền kinh tế của Boston được thúc đẩy bởi một bộ động lực tăng trưởng đa dạng, mang đến cho nó mức độ ổn định trong dài hạn. Lịch sử phong phú, tiện nghi và sự dễ dàng tiếp cận của khu vực góp phần vào khả năng thu hút du lịch nhóm và giải trí. Trong khi thị trường vẫn còn phụ thuộc vào các ngành truyền thống như dịch vụ tài chính, giáo dục và chăm sóc sức khỏe, Boston cũng trở thành một trung tâm đổi mới, công nghệ và khoa học đời sống, tất cả đều thúc đẩy hợp tác du lịch trong suốt năm.

Các chỉ số kinh tế cho thị trường chung Boston và Cambridge là tích cực và minh họa cho sức mạnh cơ bản của thị trường rộng lớn hơn. Nếu nền kinh tế tổng quan vẫn theo đà thuận lợi thì nhu cầu được dự đoán vẫn sẽ tăng trưởng với tốc độ như hiện tại. Dù đa số các dự án khách sạn sắp khởi công sẽ kéo theo nguồn cầu mới và dẫn đến thặng dư nhu cầu trong thị trường, mức tăng trưởng nguồn cung trong 3 hay 4 năm sắp tới sẽ làm giảm tăng trưởng giá phòng trung bình (ADR). Dù công suất phòng được ước tính cao hơn mức trung bình trước nay (76%), mức tăng của ADR sẽ có biến động do tăng nguồn cung, nhưng sau này thì giá phòng sẽ  phát triển đồng bộ với Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) 2.4% lâu nay ở vùng Boston-Cambridge.

Scarlett (Biên dịch)

*Nguồn: Sebastian Colella – Vice President, Pinnacle Advisory Group’s Boston

_____________________________

Khách sạn Four Seasons One Dalton đang huy động đợt cuối vốn EB-5. Khách sạn sẽ hoàn thành phần xây dựng vào cuối năm nay và hoàn thiện nội thất bên trong để khai trương vào Quý 1 năm 2019. Dự án được đảm bảo hoàn thành bởi những nhà đầu tư danh tiếng như tỷ phú Bill Gates, tỷ phú Richard Friedman và nhiều nhà tài phiệt khác. Đảm bảo an toàn thẻ xanh và hoàn vốn đầu tư.

Grand Aster là đại diện chính thức của Trung tâm Vùng Pathways hiện đang giới thiệu Dự án Khách sạn Four Seasons One Dalton tại Việt Nam. Quý nhà đầu tư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:

Văn phòng: Phòng 5, Lầu 7 – Tòa nhà Tài chính Bitexco

Số 2 Hải Triều, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM.

Hotline: 0911866882 hoặc 0911323834